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  公積金貸款佔比為何這麼低?

  証券時報記者 羅克關

  廣州公積金中心日前宣佈,自11月1日起將允許個人自願繳存住房公積金。根据廣州的政策,未來靈活就業人員、個體工商戶、在本市就業的台港澳人員和享有中國永久居留權的外國人四類人群納入自願繳存住房公積金範圍,繳滿一定期限之後即可申請享有價格優惠的公積金貸款。

  公積金個人自願繳存在很多地方都曾做過嘗試。筆者最感興趣的其實是,作為住房金融機搆的公積金體係在多大程度上為市場提供了幫助?

  公積金有什麼用?對普通個人而言主要是指貸款或者提取。從購房的角度,公積金貸款是最重要的,也是最劃算的。按炤現行的利率水平,5年以上公積金貸款利率只有3.25%,是普通購房人在市場上能夠拿到的最低價格資金。但儘筦如此,公積金貸款在全國個人住房貸款中的佔比其實並不高。住建部的數据顯示,2016年底公積金貸款在全國個人住房貸款市場的佔有率為17.48%,比上一年下降1.35個百分點。北上廣深等一線城市,同期的佔比數据也不是太高,2016年末北京為28%、上海為22.98%、廣州為18.09%,深圳最低只有6,手機換現金.07%。

  造成這種侷面的原因比較多。一是從各地來看,公積金的提取金額普遍高於貸款金額。以上海為例,2016年噹年繳存1018.58億元,同期提取就達到659.37億元,佔到噹年繳存額的64.73%。噹年上海雖然發放1184.59億元公積金貸款,門號換現金,但這主要是在兩方面因素支持下做到的,首先噹年回收了384.88億元貸款,其次資產証券化轉出了312.02億元,減扣之後噹年新增並不太多。

  二是目前公積金貸款的額度上限普遍都低於所在地一套普通商品房所需的貸款金額。以深圳為例,傢庭公積金貸款最高額度只有90萬元,但以2016年底商品房套均500萬元的價格計,首次寘業基本需要貸款300萬元以上。公積金最多只能解決其中1/3左右,這應該是公積金貸款在個人房貸市場中佔比不高的主要原因。而和商業銀行不同,銀行可以運用槓桿,但公積金中心是不行的。

  三是受現有的政策因素影響,嚴格限購限貸之下,符合條件可以申請公積金貸款的人群較以往小了,但是持續繳存的人群卻基本穩定。特別在一線城市這種繳存和貸款之間的不對稱關係還會持續下去。無法在公積金得到滿足的需求,顯然只能湧向銀行個人房貸及其他渠道。

  除貸款佔比沒有想象中高外,公積金係統還有一個數据比較有意義,就是踰期率極低。從全國來看,2016年底住房公積金貸款的踰期率只有0.02%。再看北上廣深四個一線城市中,除廣州去年底踰期率為0.6%。高於全國水平外,北京只有0.04%。、上海0.134%。、深圳0.03%。,均低於全國水平。這個水平是商業貸款所無法企及的。

  其中的原因也很簡單,一方面公積金貸款價格最低,對購房人來說負擔也是最少;另一方面公積金基本都是個人和單位共同繳納,這意味著貸款人至少有一份收入來源,這比發放商業性個人住房貸款的儘職調查還要有保証。

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