Call: 0123456789 | Email: info@example.com

董希淼:個人住房貸款利率上升未來仍將持續 買房 貸款 利率


  文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 董希淼

  全國性大面積停止房貸是不可能的,因為這完全不科學!但是,隨著我國金融市場的變化,個人住房貸款利率上升將會是一個持續的過程。而且,在房地產市場調控加強的情況下,無論是在一二線城市還是在三四線城市,貸款購房都應更多一份謹慎。

董希淼:個人住房貸款利率上升未來仍將持續

  日前,少數媒體報道說,全國有20家銀行停止發放個人住房貸款。此言一出,語驚四座。房貸大面積停止,這還了得?想買房的人,豈不是要哭暈在廁所?

  快說快說,事實的真相到底是什麼呢?

  認真看了相關報道,又仔細核實了房貸數据,筆者發現,這種說法太不靠譜了,是對我國住房信貸市場的嚴重誤解,存在著三個方面的錯誤:

  第一,從媒體公佈的“停貸”名單看,所謂的20家銀行僅是部分銀行在少數地區的分支機搆。相關報道將少數分支行的行為推及到全行,犯了“誇大其詞”的錯誤。

  第二,所謂的20家銀行,基本上是中小銀行和外資銀行。住房貸款業務本來就不是這些銀行的重點業務,它們對市場影響極小,不具有代表性。相關報道犯了“以偏概全”的錯誤。

  第三,即使上述部分銀行“暫停受理”住房貸款,暫停的原因是多方面的,也可能也是臨時的,大部分銀行並非完全停止房貸業務。相關報道犯了“斷章取義”的錯誤。

  從相關報道看,其數据來自融360的房貸月報。其實,融360表示,他們統計的銀行房貸業務暫停情況,指得是某些銀行在部分城市的分支行的房貸業務實際辦理情況。据融360監測數据,4月份有12家銀行(分支行)暫停房貸,5月份增加到了20家。停貸的分支行家數增加,初步反映了銀行房貸業務有收緊的可能。在533家分支行樣本中,20家佔比為3.8%。融360認為,本次“停貸現象”屬於銀行經營行為的政策調整,在現有的政策框架內不可能出現大面積的停貸。很遺憾,融360的分析被媒體曲解了,有點小冤枉!

  其實,中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、交通銀行等5家大型商業銀行,才是我國住房信貸市場的主力軍。截至2016年底,我國銀行業個人住房貸款余額達19.14萬億元。其中五大行個人住房貸款合計12.83萬億元,佔比達到67.05%,超過三分之二。

  其中,中國建設銀行、中國工商銀行個人住房貸款余額分別為3.63萬億元、3.24萬億元,兩大行佔比就超過35.87%。個人住房貸款是大型商業銀行的重要業務,不可能會被大規模壓縮。只要五大行特別是建設銀行、工商銀行的住房信貸政策沒有大的調整,我國住房信貸市場就不會有大的波動。

  事實上,台中借款,今年來五大行住房信貸政策保持了基本平穩,對此不必過於擔心。個人住房近20萬億的存量,每年還款金額就是一個巨大的數字。即使不新增貸款規模,每年因按期還款和提前還款騰挪出來的規模,就能滿足相當一部分購房者的貸款需求。央行昨天公佈的貨幣信貸數据也顯示,5月份住戶部門中長期貸款(主要是個人住房貸款)增加了4326億元,佔人民幣貸款新增38.73%,依然保持較快的增長速度。

  當然,今年以來我國住房信貸市場出現了一些變化:房貸利率有所上升,不少地區的首套房貸利率調整到基准利率的95折甚至更高;部分銀行貸款額度趨緊,發放速度相對放慢。這主要是因為,在抑泡沫、去槓桿和防風嶮的政策基調下,市場流動性相對偏緊,銀行資金成本有所上升。

  個人住房貸款的利率本來就低於基准利率,適度上升其實只是回掃正常水平而已。此外,隨著房地產調控政策的深入實施,房地產市場的風嶮有所上升,部分商業銀行對住房信貸業務趨於謹慎,通過利率、額度等手段,適度把控業務發展速度。

  2016年我國貸款新增12.65萬億元,其中以個人住房貸款為主的住戶部門中長期貸款佔到近一半。大量信貸資金流向房地產市場,既有我國居民住房真實需求不斷增長的影響,更是房價大幅上漲刺激下的居民投資熱情所帶動。

  房地產具有較強的金融屬性,從我國情況看,以往時期房地產市場的成交量和價格與實際利率呈現出現明顯的負相關關係,實際利率下降和上升周期往往是房地產市場的繁榮期和調整期。因此,人大回應“征收房地產稅”釋放明確信號,從國家層面看,將住房信貸政策作為房地產調控的重要手段,有其必要性。

  應該說,熱點城市降槓桿和三四線城市去庫存,是今年房地產市場的兩大重點工作。金融是房地產市場的血脈,住房信貸政策既關係到國家房地產宏觀調控,又與普通百姓息息相關。應加強房地產市場研究,繼續嚴格實施差別化的住房信貸政策,合理把握信貸投放,優先滿足自住型和改善型購房需求,抑制投資性、投機性購房需求。總之,住房信貸既要滿足居民合理購房需求,又要有助於防範風嶮、抑制泡沫。

  講真,全國性大面積停止房貸是不可能的,因為這完全不科學!但是,隨著我國金融市場的變化,個人住房貸款利率上升將會是一個持續的過程。而且,在房地產市場調控加強的情況下,無論是在一二線城市還是在三四線城市,貸款購房都應更多一份謹慎。

  房市有風嶮,入市需謹慎。

  (本文作者介紹:中國人民大學重陽金融研究院客座研究員,近著《有趣的金融》。)